Nella stima immobiliare, quelli che potrebbero sembrare semplici dettagli possono significare grandi differenze nel prezzo finale. Il coefficiente correttivo per la valutazione dell’immobile gioca un ruolo fondamentale in questo processo, ma spesso rimane un concetto poco chiaro per i non addetti ai lavori.
In questo articolo, scoprirai cos’è esattamente questo coefficiente, a cosa serve e come influisce sulla stima del valore di un immobile attraverso degli esempi pratici.
Cos’è il coefficiente correttivo di valutazione immobile?
Il coefficiente correttivo – noto anche come coefficiente di merito – è un fattore di adeguamento usato dagli esperti per affinare le valutazioni immobiliari. Basandosi su variabili specifiche dell’immobile e della sua ubicazione, questo coefficiente modifica il valore base calcolato, assicurando che rifletta più accuratamente il vero valore di mercato.
Il valore di mercato di una proprietà immobiliare rappresenta l’importo stimato per cui un immobile potrebbe essere venduto, considerando che la transazione avvenga tra un acquirente e un venditore informati e disinteressati. Questa valutazione parte dal presupposto che entrambe le parti agiscano con conoscenza e senza costrizioni.
Ecco perché avere una stima corretta dell’immobile è fondamentale per tutelare gli interessi sia dell’acquirente che del venditore. È in questo contesto che il perito o il valutatore immobiliare impiega il coefficiente correttivo. Dai un’occhiata all’approfondimento sulla Perizia immobiliare: chi può farla e a cosa serve.
Questo strumento aiuta a personalizzare la stima tenendo in considerazione aspetti come la qualità costruttiva dell’edificio, la posizione ed eventuali dotazioni come ascensore o tipo di riscaldamento. In realtà, infatti, esistono più coefficienti correttivi o coefficienti di merito, uno per ogni aspetto da considerare in fase di valutazione. Questo approccio garantisce che ogni stima sia il più possibile aderente alla realtà del mercato immobiliare.
Ma come viene calcolato il valore di mercato di un immobile? Utilizzando una formula specifica:
Superficie commerciale dell’immobile
X Prezzo al metro quadro dell’area in cui si trova la proprietà
X Coefficienti correttivi
= Stima del valore di mercato dell’immobile
Quali sono i principali coefficienti correttivi?
Il calcolo del coefficiente correttivo non è un procedimento standard per tutti gli immobili. Varia significativamente a seconda di diversi fattori, come le condizioni strutturali dell’edificio e la vista.
Per esempio, un appartamento con vista mare all’Argentario avrà un coefficiente differente rispetto a uno con vista sul cortile interno di un palazzo di Livorno.
I criteri principali utilizzati dai valutatori immobiliari per determinare i coefficienti correttivi durante le stime degli immobili includono:
– Lo stato di locazione – Per gli immobili liberi si applica il 100%, mentre per la locazione breve o a canone si riduce il valore dal 5% al 20%;
– La posizione dell’immobile – Gli immobili situati agli ultimi piani ricevono un incremento della loro valutazione fino al 20% grazie alla posizione privilegiata in cui si trovano. Mentre quelli al primo piano o ai piani rialzati possono subire una riduzione anche del 10%. Queste percentuali variano anche in base alla presenza o meno di un ascensore;
– Le condizioni dell’immobile – La valutazione varia in base allo stato dell’immobile, con un decremento anche del 10% per quelli da ristrutturare e incrementi progressivi per gli immobili in buono stato, ristrutturati, finemente ristrutturati e di nuova costruzione che possono arrivare ad una rivalutazione anche del 15%;
– L’esposizione e la luminosità – Immobili molto luminosi beneficiano di un aumento del 10% se godono di sole diretto per l’intera giornata, mentre quelli con scarsa esposizione solare possono subire una diminuzione fino al 5%;
– La vista – Immobili con vista panoramica possono guadagnare fino a +10%, mentre quelli con viste meno appetibili, come quelle sulle aree interne, possono ricevere una riduzione fino al 10%;
– L’età dell’edificio – Gli edifici di età compresa tra 1 e 20 anni generalmente non hanno correzioni sul valore. Ma edifici tra 20 e 40 anni possono ottenere un aumento fino al 10% se ben mantenuti. Invece, per gli edifici mal mantenuti, i coefficienti possono variare negativamente dal -5% al -15%;
– Il tipo di riscaldamento – La presenza di riscaldamento autonomo può incrementare il valore dell’immobile anche del 5%. D’altro canto, l’assenza di riscaldamento può ridurre il valore del 5%.
Esempio di calcolo
Consideriamo il caso di un appartamento con queste caratteristiche:
– località: Siena
– zona: Centro Storico
– mq: 100
– esposizione: sud
– età dell’edificio: oltre 40 anni, in buono stato di conservazione
– vista: interna
– riscaldamento: centralizzato
Considerando che – al momento della stima – il prezzo del Centro Storico di Siena si aggira intorno ai 3.500€/mq, risulta che il valore dell’immobile, di base, sia di 350.000€
Per ottenere il valore di mercato corretto, però, dobbiamo applicare a questa cifra i seguenti coefficienti di merito:
– +10% esposizione: sud
– 0% età dell’edificio: oltre 40 anni, in buono stato di conservazione
– -5% vista: interna
– 0% riscaldamento: centralizzato
Stima effettiva = 350.000 +10% +0% -5% +0% = 365.750€
Come influisce il coefficiente correttivo sulla valutazione finale dell’immobile?
Il coefficiente correttivo può alterare significativamente il prezzo di mercato di un immobile. In un mercato in costante cambiamento come quello immobiliare, avere la capacità di aggiustare le valutazioni in base a condizioni mutevoli garantisce che sia venditori che acquirenti possano fare affari basati su valori equi e attuali.
Come risulta dall’esempio sopra, in alcuni casi i coefficienti correttivi possono abbassare il valore di mercatodell’immobile. D’altra parte, caratteristiche positive come una recente ristrutturazione può aumentarne il valore.
L’uso accurato dei coefficienti correttivi per ottenere stime realistiche non solo protegge gli investimenti sia dei venditori che degli acquirenti ma contribuisce anche a mantenere la stabilità e la fiducia nel mercato immobiliare.
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