Acquistare la prima casa è un passo importante e spesso emozionante nella vita di molte persone. Per chi non è del settore, però, a prima vista può risultare eccessivamente complesso a causa delle numerose normative in vigore. Non sempre è facile destreggiarsi tra bonus e agevolazioni fiscali, che se da un lato rendono più accessibile l’acquisto della prima casa, dall’altro complicano notevolmente le cose.
Le agevolazioni per la prima casa costituiscono effettivamente dei vantaggi fiscali significativi per chi acquista la sua prima abitazione. Non solo riducono il carico fiscale sull’acquisto, ma rendono il processo più accessibile a un numero maggiore di persone.
Per facilitare questo passo, lo Stato italiano offre diverse agevolazioni fiscali, recentemente aggiornate con la Legge di Bilancio 2025.
Se stai pensando di acquistare la tua prima casa, continua a leggere per conoscere i requisiti e le condizioni per usufruire di queste agevolazioni, ma anche le ultime novità introdotte.
Chi può beneficiare delle agevolazioni per la prima casa?
Per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa, è necessario soddisfare una serie di requisiti fondamentali:
– Persone fisiche: le agevolazioni sono riservate a individui che acquistano un immobile ad uso abitativo. Società, enti, professionisti ed imprenditori ne sono quindi esclusi;
– Assenza di proprietà nel Comune: l’acquirente non deve possedere altri immobili a uso abitativo nello stesso Comune dell’immobile che intende acquistare;
– Nessun beneficio precedente: non si deve essere titolari, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa;
– Trasferimento di residenza: è obbligatorio trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Questo requisito è indispensabile per mantenere i benefici fiscali associati all’agevolazione;
– Cittadini italiani all’estero: possono usufruire delle agevolazioni se l’immobile è situato nel Comune di nascita o in quello in cui risiedevano prima dell’espatrio.
Quali sono le agevolazioni per acquisto prima casa?
Imposte dirette e indirette ridotte
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa includono significative riduzioni delle imposte sia dirette che indirette, rendendo l’acquisto di un immobile più accessibile ed economico e variano in base al tipo di venditore:
– Acquisto da privato o impresa in esenzione IVA:
- Imposta di registro: 2% sul valore catastale dell’immobile, rispetto al 9% ordinario;
- Imposte ipotecaria e catastale: Fisse a 50 euro ciascuna, invece di essere calcolate in base al valore dell’immobile.
– Acquisto da impresa con vendita soggetta a IVA:
- IVA: Aliquota ridotta al 4% anziché al 10%;
- Imposte di registro, ipotecaria e catastale: ridotte a 200 euro ciascuna.
Credito d’imposta e scomputo
Chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e ne acquista un altro con le stesse agevolazioni può beneficiare di un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA già pagata sul primo acquisto.
Questo credito può essere utilizzato per compensare le imposte dovute sul nuovo acquisto o su altre imposte future.
Questo credito può essere utilizzato in due modi:
- Scomputo immediato: viene utilizzato direttamente per ridurre le imposte da pagare sul nuovo acquisto;
- Compensazione con imposte future: se l’imposta di registro o l’IVA dovuta per il nuovo acquisto è inferiore al credito disponibile, la parte restante può essere utilizzata per pagare altre imposte dovute dallo stesso contribuente.
Vediamo due esempi pratici:
Caso 1: Scomputo immediato
-> Nel 2024, Luca ha acquistato la sua prima casa con agevolazioni prima casa e ha pagato un’imposta di registro di 2.000 euro.
-> Nel 2026, Luca decide di vendere questa casa e acquistarne un’altra, usufruendo nuovamente delle agevolazioni.
-> L’acquisto della nuova casa prevede un’imposta di registro di 2.500 euro.
-> Grazie al credito d’imposta maturato dalla vendita della prima casa (2.000 euro), Luca dovrà versare solo la differenza di 500 euro (2.500 – 2.000).
Caso 2: Compensazione con imposte future
-> Nel 2024, Luca ha acquistato la sua prima casa con agevolazioni prima casa e ha pagato un’imposta di registro di 2.000 euro.
-> Nel 2026, Luca decide di vendere questa casa e acquistarne un’altra, usufruendo nuovamente delle agevolazioni.
-> L’acquisto della nuova casa prevede un’imposta di registro di 1.500 euro.
-> Poiché il credito d’imposta di Luca è di 2.000 euro, ma l’imposta di registro dovuta è solo 1.500 euro, gli restano 500 euro di credito non utilizzato.
-> Questo saldo di 500 euro può essere utilizzato per pagare future imposte (es. imposte di successione, imposte sui redditi).
Quando si perde il diritto al credito d’imposta?
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto una modifica significativa riguardo alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.
A partire dal 1° gennaio 2025, il termine per vendere un immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa” è stato esteso da 12 a 24 mesi. Questo cambiamento offre ai contribuenti un periodo più ampio per alienare l’immobile precedente senza perdere i benefici fiscali sul nuovo acquisto.
Anche in questo caso facciamo un esempio pratico:
Supponiamo che Maria abbia acquistato un’abitazione nel 2023 usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa. Nel gennaio 2025, decide di acquistare una nuova abitazione, sempre con le medesime agevolazioni.
Grazie alla novità introdotta, Maria ha ora 24 mesi di tempo, quindi fino a gennaio 2027, per vendere l’immobile acquistato nel 2023. Se non riesce a vendere entro questo termine, decadrà dalle agevolazioni fiscali sul nuovo acquisto e sarà tenuta a pagare le imposte in misura piena, oltre a eventuali sanzioni e interessi.
In sintesi, si perde il diritto a queste agevolazioni se:
– il nuovo acquisto avviene oltre i 24 mesi dalla vendita della prima casa;
– ma anche se il nuovo immobile non rispetta i requisiti prima casa (es. categoria catastale di lusso A/1, A/8, A/9);
– e se il credito d’imposta non viene dichiarato nel rogito del nuovo acquisto.
Ricorda: Il credito d’imposta non dà diritto a un rimborso in denaro. Se non viene utilizzato per il nuovo acquisto o per compensare altre imposte, andrà perso.
Garanzie e mutui agevolati
La Legge di Bilancio 2025 ha prorogato per tutto il triennio 2025-2027 il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, destinato a categorie prioritarie come giovani under 36, famiglie numerose e lavoratori atipici.
Questo fondo offre una garanzia statale fino all’80% dell’importo del mutuo, facilitando l’accesso al credito per l’acquisto della prima abitazione.
Scopri di più sul Mutuo prima casa, quali sono i requisiti e come accedervi.
Novità della Legge di Bilancio 2025 per le agevolazioni prima casa
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto modifiche significative alle norme relative all’acquisto della prima casa, apportando maggiore flessibilità e supporto agli acquirenti.
La novità più importante, alla quale abbiamo già accennato, è l’estensione del termine per la vendita dell’immobile precedentemente acquistato con agevolazione prima casa: fino al 31 dicembre 2024, gli acquirenti avevano un solo anno per vendere o donare l’immobile precedente per non perdere i benefici fiscali sul nuovo acquisto. A partire dal 1° gennaio 2025, questo termine è stato esteso a due anni.
Questa modifica si applica anche retroattivamente a coloro che hanno acquistato un nuovo immobile nel 2024 senza aver ancora venduto il precedente entro il termine originario.
Un altro aspetto importante riguarda il trattamento fiscale per le ristrutturazioni e gli interventi di efficienza energetica.
Il Bonus Ristrutturazioni, che prevede una detrazione del 50% sulle spese sostenute, è stato prorogato fino al 31 dicembre 2025. Dal 2026, l’aliquota scenderà al 36%.
Analogamente, l’Ecobonus per interventi di riqualificazione energetica subirà modifiche: per la prima casa, la detrazione sarà del 50% nel 2025 e del 36% nel 2026 e 2027; per le seconde case, l’aliquota sarà del 36% nel 2025 e del 30% negli anni successivi.
Inoltre, la legge ha introdotto un nuovo contributo per l’acquisto di elettrodomestici ad alta efficienza, con una detrazione del 30% del costo, fino a un massimo di 100 euro per ciascun elettrodomestico. Questo limite sale a 200 euro per le famiglie con un ISEE inferiore a 25.000 euro.
Infine, la misura dedicata ai giovani under 36 per l’accesso al mutuo prima casa è stata prorogata fino al 2027. Grazie alla garanzia statale, è possibile ottenere mutui che coprono dall’80 al 100% del valore dell’immobile, purché il richiedente abbia un ISEE inferiore a 40.000 euro. Questo strumento rappresenta un importante incentivo per le giovani coppie e le famiglie numerose che desiderano acquistare la loro prima abitazione.
Quindi, se stai considerando l’acquisto della tua prima casa, non esitare ad approfittare di queste agevolazioni. Verifica attentamente i requisiti e le condizioni per assicurarti di poter beneficiare al meglio di questi vantaggi fiscali. L’acquisto della prima casa può essere un passo significativo e più accessibile grazie a queste misure.
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